買屋達人 林小竹 的部落格

房市在總統大選時將「居住正義」搬上檯面，年輕族群聲嘶力竭的喊著：「我買不起房子」！然而，房屋市況真的是如此？高不可攀的房價應該只在幾個大都會區，對於不理財又不理房市資訊的年輕購屋族來說，大選後的龍年房市您一定要「理」呀！

去年房市經歷奢侈稅、住宅五法等「居住正義」，及美債、歐債風暴的衝擊，對房市影響層面加大也加深。在居住正義的配套下，大量興建合宜住宅，並訂出新北市板橋浮洲合宜住宅、每坪十九．五萬的低價上限，希望能讓買不起房子的民眾一圓購屋的美夢。

然而，認為板橋浮洲合宜住宅地點差、交通未臻方便，及買不起該合宜住宅的聲音仍時有所聞。到底這些買不起房子的民眾要的是什麼樣區位的房子，社會該如何看待這些自稱買不起房子的民眾呢？本刊為讓買不起房子的民眾充分了解，您為何買不起房子的前因後果，除提供您如何才能買得起房子的步驟外，更提供您購買的區位與建議，本文特別專訪了三位地產投資理財專家，希望透過本文的報導，讓您知道如何輕鬆購屋、快樂置產，以下是我們的採訪報導。

購屋絕非遙不可及

李正庸表示新婚首購族不要說買不起房子，只要有心並有購屋理財的計劃，購屋絕非遙不可及的事。文化大學建築及都市設計學系副教授李正庸表示，新婚首購族不要說買不起房子，只要有心並有購屋理財的計劃，購屋絕非遙不可及的事。李正庸說，有不少人在三十歲左右就買了房子，而且有許多更是獨立自主的女性，正因為他從事房地產工作多年，始終鼓勵年輕人趁早購屋。他說他看過太多例子，一個人因為買了房子，整個人變得更有目標、更積極，最重要的是，忍受挫折與困境的能力增加了，不會動不動亂花錢、換工作，個性變得更成熟。

適逢民國一百年及一○一年這樣千載難逢的數字吉祥年，有意願結婚的人變多了，走進工地接待中心的新婚族也跟著增加，他們多半手頭上已有個八○萬、一百萬左右的自備款，其中有許多都來自台北市，問他們選擇新北市近郊的原因，不外乎就是「捷運」和「房價便宜」。

李正庸說，台北市房價高不可攀，連他一個月十萬元收入的大學教授，現在想要再買一棟房子，說起來還真有點吃力。遠離台北市成為首購族不得不的選擇，況且現在要找有捷運而且房價還在一字頭的地區，實在太少了，因此他建議年輕購屋族往新北市尋找標的，他以淡水地區為例，發現隨著淡水地區多項公共建設項目的陸續發佈與完成，以及台北市的房價愈來愈貴，淡水某些地區的房價如竹圍、紅樹林等，已經漲到二字頭了，再不出手，存錢和薪水的速度跟不上房價的漲幅，想存錢買房，會愈存愈辛苦。

掌握現金流量

蘇松棱表示，原物料長期看漲及通膨加劇的市況下，房地產成為重要投資保值的工具。桃園縣不動產代銷公會理事長蘇松棱認為，對首次置產的青年人來講，買房無啥經驗可談，但從某種意義上講，置產的意義不只是選擇一棟房子，消費方式、家庭構成、職業規劃等等都可能因此發生根本變化，那麼，年輕人究竟該怎樣買房子呢？蘇松棱說，基本原則：『只買對的不買貴的』。

蘇理事長表示，首次購屋族，以挑選適合自己目前需求的為基本準則，否則將可能面臨的是買得起住不起的尷尬。購屋後每個月的房屋貸款占去收入的大部分，還有樓管費用及水電瓦斯等費用，可能會壓得人喘不過氣來。

因此他建議，買房前要清算一下自己現有的『現金流量』，包括存款、現金、可以變現的股票等。根據『現金流量』，考慮付款方式和所能支付的頭期款及工程期款，從而考慮所購買的房子的總價，此外，購房後的家庭收支狀況也要一併考量。

考慮日後轉手

兩岸地產專家夏智亮則指出，首購族人士正處於創業階段，購屋帶有明顯的過渡性質，既要考慮眼下居住的方便，還應考慮日後轉手，購買時低總價是關鍵。如果以後工作有變動，也可隨之換屋，而原住房如處於交通方便、生活機能亦健全的成熟社區，出租或出售都將較容易。

夏智亮認為，年輕族要購屋，跟一般人買房，先看總價、區段或房子喜不喜歡有所不同。他建議購屋者檢視自己實力，衡量需求是否適宜、再加以出手。他舉例，小倆口家庭可考量兩房產品，一個月交兩萬多的房貸，回推回來，大台北區約可買到七、八百萬的房子，五百萬貸款應是可接受的。

市況顯示，台灣只有幾個人口極度密集，地方狹小的都會區，如台北市與新北市一級城市，房價上去後就很難下來，使得一般年輕的中產階級確實難以負擔得起。然而北台灣地區，包括新北市的林口、三峽、鶯歌、樹林、淡水等地區，及桃園的房價仍十分便宜。

年輕人口口聲聲喊買不起房子，然而為什麼又有那麼多人買得起房子呢？就業後十年內都還買不起，那麼這些年輕人是否不夠努力賺錢、存錢？如果不是，那很可能是無心購屋理財，很可能他們根本對台灣的房價不夠了解。如果都不是，那一定是『偏執』。也就是買房非得買在台北市和新北市地區的新板特區及新莊副都心的房子不可。

培養理財實力

對於這種買不起房子的現象，李正庸副教授認為，年輕世代iPad、iPhone、LV在手，怎可能買房？他提及最近與社福團體聊到，現在年輕人價值觀跟以往不同，惟有些朋友卻能在二八年華，就擁有人生的第一個房產。所以要當首購族，培養理財實力是很重要的。

李正庸說，說買不起房，應該只是區位的問題。基隆、新北市許多地區，還有桃園地區，房價都還有一字頭的，若說因為交通沒有台北市方便，就直嚷嚷買不起房子，真的有點說不過去。

李正庸建議，新婚首購族最好等到有固定收入再買房，避免購屋後工作又有調動，還需另外租屋，通常自備款為房價三成左右，還款負擔以月收入三成為宜。他說，消費者買屋時要多蒐集資訊，一一列出房屋優劣點，仔細比較後再依個人需求進行選擇，不要漫無目標的看房，以免越看越多不知如何選擇。先想清楚個人購屋預算、格局坪數、通勤時間、期望購屋區域來選定看屋範圍，才有機會盡快找到理想好屋。

不眼高手低

蘇松棱理事長更直言不諱的說，買不起房子是購屋者『眼高手低』。蘇松棱表示，桃園地區房價已盤整好幾年，近年雖受到林口、三峽造鎮的影響，使台北客一直無法增加，然而在機場捷運線及桃園航空城等重大建設的陸續施工、完工通車，對桃園地區房市絕對是個大利多。桃園地區各主要工地，最近的來人已出現增加的現象，台北客猛然發覺桃園地區的房市正要從谷底大翻轉，逢低進場的台北客與區域客源明顯增加了二至三成的來人，可見桃園房市的吸引力正在逐漸增溫中。

蘇松棱表示，桃園地區房價長期在成本價邊緣銷售，在原物料長期看漲及通膨加劇的市況下，房地產成為重要投資保值的工具。桃園市與中壢市兩都會區將因為機場捷運線與桃園捷運藍線將於民國一○三年完工通車，桃園市及中壢市的房市將『大躍進』，出現久未見到的榮景。

蘇松棱認為，桃園地區的房子，年輕族絕對買得起。桃園市的平均房價在每坪十八至二十五萬元之間，買一間三十五坪三房的預售屋或新成屋，總價在六百至九百萬元之間，透過政府的青年成家專案，可以輕輕鬆鬆的就成家置產。

新北市是首選區域

夏智亮認為，年輕族要購屋，跟一般人買房，先看總價、區段或房子喜不喜歡有所不同。夏智亮表示，雖說台北市的房價高不可攀，購屋痛苦指數更是痛至最高點，惟與台北市僅有一橋之隔的新北市，購屋痛苦指數卻低出一大截，以三峽、林口、淡水、新莊、蘆洲及樹林為例，三十五坪三房的總價在七百至一千萬元之間，對高不可攀的台北市房價而言，首購族要買房子，新北市應該是前進的首選區域。

夏智亮表示，板橋新板特區開出一坪百萬的豪宅，新莊副都心現在就已有六字頭的成交價出現，連要蓋合宜住宅的林口地區，也出現五字頭的天價建案，顯示新北市房價也隨著台北市而水漲船高，也是愈來愈高不可攀了。

對兩岸房市有深入研究的夏智亮說，兩岸都在打房，然而房價卻看回不回。他說，對於想購買大台北區房子的購屋者而言，一味的等待房價要下跌才買進，不但機率不太高，只怕雙北市兩區的房價愈墊愈高，購屋者會離購屋的計劃愈來愈遠，也越來越難買到兩區合理的房價，最後望屋興嘆而搥胸頓足。

他建議，買不起台北市房子的民眾，自可往購屋痛苦指數較低的新北市、桃園及基隆地區挑選，新北市購屋痛苦指數較低的地區，如果有捷運的加持，包括淡水、新莊、蘆洲與林口等地區，不是捷運已通車，就是不久後就要完工通車，可作為優先選購的地區，至於基隆與桃園地區，有許多建案幾乎是以成本價在銷售，購屋者也可掌握時機，擇優購買您心目中理想的房子。

交易熱度可望升高

根據過去歷史經驗顯示，非市場之天災人禍事件對房屋市場的衝擊相當有限，往往在激情過後，之前的遞延性買盤出現，買氣反而更強。非市場因素事件對房市的影響，包括政府政策、突發性的金融風暴，而且外在突發事件因性質不同，對房屋交易的影響程度也不同，但觀望、遞延的買氣，反而累積了更大的購屋動能，等事件一落幕，市場交易熱度立即升高。

針對所謂買不起房子的大眾而言，雖說移出台北市高房價地區已是不得已的選擇，惟再從新北市，甚至桃園地區的中壢與八德地區，近期房市反應相對熱絡的市況來看，新北市及桃園地區房價的基座一定也會愈墊愈高。對現階段購屋者而言，如果想要在新北市一線城市置產購屋，壓力一定會越來越大。所以應該優先選擇新北市有捷運已通車或即將通車的地區，趁新北市購屋壓力未再攀高的此時就擇優進場購屋為是。